Streichen bei Auszug: Neues Gesetz 2019 unterscheidet zwischen Renovierungs- und Modernisierungskosten

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Sie planen umzuziehen und möchten nun wissen, ob für Sie die Pflicht gilt zu streichen bei Auszug? Ein neues Gesetz in 2019 birgt Änderungen bei der Kostenumlegung von Modernisierungsarbeiten auf den Mieter. Doch was genau verbirgt sich hinter dem Begriff Modernisierungskosten und wie werden Sie zu den Renovierungskosten abgegrenzt. Lesen Sie diesen Ratgeber und erfahren Sie, inwieweit das Streichen bei Auszug im neuen Gesetz 2019 berücksichtigt ist.

Modernisierung ist keine Renovierung

Die gute Nachricht: Mit der Gesetzesänderung muss der Vermieter künftig teure Modernisierungen zu größeren Teilen selbst bezahlen. Diese sind oftmals Grundlage für eine Wertsteigerung der Immobilie. Deshalb sieht der Gesetzgeber die Kosten hierfür auch als Sache des Vermieters an. Alle baulichen Veränderungen, die den Wohnkomfort erhöhen, oder eine Energieeinsparung bewirken zählen als Modernisierung. Das kann zum Beispiel ein Balkon sein, der Einbau neuer Fenster oder eine Wärmedämmung. Auch eine Entkalkungsanlage für das Wasser zählt hier dazu.

Renovierungen umfassen dagegen nur die Erneuerung von bereits vorhandenem Wohnstandard. Zum Beispiel wenn ein neuer Teppich verlegt wird oder die Wände gestrichen werden, dann handelt es sich hierbei um eine Renovierung. Diese Arbeiten sieht der Gesetzgeber in kleinen Umfängen und unter ganz bestimmten Voraussetzungen als Aufgabe des Mieters an. Dabei können jedoch nur Schönheitsreparaturen, wie das Streichen der Wände und nicht große Renovierungen umgelegt werden.

Mit diesen zwei cleveren Life-Hacks vermeiden Sie kostspielige Schönheitsreparaturen

Vor allem wenn viele Löcher in die Wände geschlagen wurden, dann kann der Vermieter vom Mieter verlangen, diese Räume zu streichen. Darum verzichten viele auf Bilder oder Dekoobjekte an den Wänden. Das ist schade, bringen diese doch so viel mehr Leben in die eigenen vier Wände.

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  • Endlich tolle Accessoires im Bad ohne Angst vor Löchern in den Fliesen

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Übrigens: Wenn Sie ausziehen, lassen sich alle Gegenstände wieder rückstandlos von der Wand entfernen und die Fliesen erstrahlen wie neu.

Wann muss ich steichen bei Auszug: Neues Gesetz in 2019 bringt keine Nachteile für den Mieter

Grundsätzlich zeigt sich der Gesetzgeber sehr mieterfreundlich, wenn es um das Thema Streichen bei Auszug geht. Auch mit dem neuen Gesetz 2019 ändert sich das nicht:

  • Große Renovierungen bleiben Sache des Vermieters.
  • Der Mieter kann lediglich zu Schönheitsreparaturen herangezogen werden.
  • Im Mietvertrag müssen dafür ganz bestimmte Klauseln stehen.

Zunächst einmal sind Mieter von Gesetzes wegen dazu verpflichtet, eine Wohnung am Ende der Mietzeit besenrein zu übergeben. Alle Böden sind demnach zu kehren und Teppiche zu saugen. Grobe Flecken müssen Sie entfernen. In der Küche gilt es, alle Speisereste aus den Küchenschränken und dem Kühlschrank zu entfernen. Das war es auch schon. Besenrein schließt weder das Putzen der Fenster noch das Reinigen des Badezimmers mit ein. Alle diesbezüglichen Forderungen in einem Mietvertrag sind ungültig.

Bei den Renovierungsarbeiten dürfen nur kleinere Schönheitsreparaturen nach Bedarf eingefordert werden. Also müssen Sie weder neue Teppiche verlegen, noch Parkettböden abschleifen oder gar neu ölen. All das ist Sache des Vermieters. Sehr wohl kann dieser Sie aber im Mietvertrag dazu verpflichten die Wände, Fußböden oder Decken zu streichen, wenn dies nötig ist.

Bei Fensterrahmen und Türstöcken müssen sie grundsätzlich nur im inneren der Wohnung Hand anlegen. Alles, was außerhalb der Wohnung liegt, geht Sie nichts mehr an.

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Klauseln im Mietvertrag gelten

Auch wenn der Vermieter Sie grundsätzlich einmal zu Schönheitsreparaturen zitieren darf, ein Grund muss dafür trotz allem vorhanden sein. Steht in Ihrem Mietvertrag eine starre Regelung, die keinen Spielraum zulässt, dann können Sie sich freuen. Diese ist nämlich ungültig.

Zulässig sind allerdings Formulierungen, die dem Mieter einen Spielraum lassen, gut erhaltene Wände nicht zu streichen.

Auch Festlegungen bezüglich eines genauen Farbtons haben vor Gericht bislang keinen Bestand gehabt. Der Vermieter kann einen Anspruch stellen, die Wohnung in einer neutralen Farbe zurückzuerhalten, die eine breite Interessengruppe für eine Wiedervermietung anspricht, mehr aber auch nicht. Ob das jetzt unbedingt Weiß sein muss oder eine andere dezente Farbe, dass darf er nicht bestimmten.

Bei Tapeten sieht die Sachlage ähnlich aus. Demnach sind Tapeten in unauffälligen Farben und Mustern zulässig. Die weiße Rauhfaser in allen Räumen stellt eine unzulässige Forderung dar. Steht in Ihrem Mietvertrag etwas in dieser Art, hat das keinen Bestand vor dem Richter.

Wann müssen Sie gar nicht streichen bei Auszug: Neues Gesetz 2019 schützt den Mieter weiterhin

In Zeiten von Wohnraummangel sind viele Mieter bereit abstruse Vereinbarungen zu unterschreiben, nur um an eine bezahlbare Wohnung zu kommen. So versuchen manche Vermieter die Renovierung bei Einzug auf den Mieter abzuwälzen und ihn dann bei Auszug trotzdem zu einer Schönheitsreparatur zu verpflichten. Hier sagt der BGH jedoch seit vielen Jahren schon klar Nein. Wer eine unrenovierte Wohnung bezieht, der muss nicht streichen bei seinem Auszug. Auch mit dem neuen Gesetz 2019 ändert sich hieran nichts. Egal welche Vereinbarung Sie also mit Ihrem Vermieter geschlossen haben, diese ist ungültig.

In manchen Mietverträgen werden die Mieter zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verpflichtet. Meistens sind dabei bestimmte Zeitabstände einzuhalten. Haben Sie diese Schönheitsreparaturen alle durchgeführt und liegen diese noch nicht lange zurück, kann der Vermieter Sie nicht zum nochmaligen Streichen bei Auszug zwingen.

Diese Urteile sollten Sie sich merken

Nicht immer lässt sich ein Auszug harmonisch abwickeln. Manchmal sind sich Vermieter und Mieter nicht einig darüber ob und welche Schönheitsreparaturen zu erledigen sind. Diese Urteile helfen, um einer Diskussion vorzubeugen, ob Sie nun streichen müssen beim Auszug. Auch nach dem neuen Gesetz 2019 sind sie nach wie vor gültig.

Urteile
Urteil Aktenzeichen Zusammenfassung
BGH Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14

Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung

Haben Sie eine Wohnung unrenoviert übernommen, dann ist eine formularvertragliche Umwälzung für laufende Schönheitsreparaturen auf Sie unwirksam. Der Vermieter muss Ihnen einen angemessenen Ausgleich bieten.
Erläuterung: Die Schönheitsreparaturklausel dient dazu, Abnutzungserscheinungen, die durch den Mieter entstehen durch diesen selbst zu beseitigen. Bei einer unrenovierten Wohnung, muss der Mieter auch die Abnutzungen des Vormieters beseitigen, was nach § 307 BGB eine unangemessene Benachteiligung darstellt.
Achtung: Die Beweislast liegt beim Mieter.

BGH Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10

Rückgabeklausel ohne Gestaltungsspielraum

Wird im Mietvertrag eine Farbe für die Malerarbeiten vorgegeben, ist dies unwirksam.
Zwar darf der Vermieter auf einer neutralen Farbe bestehen, aber er darf nicht konkret weiße Wände verlangen.

BGH Versäumnisurteil vom 12. 09. 2007 – VIII ZR 316/06

Unbedingte Endrenovierungsklausel

Werden im Mietvertrag unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung Schönheitsreparaturen einfordert, so ist dies unwirksam.
Vorangegangene Schönheitsreparaturen müssen berücksichtig werden.

Checkliste: So vermeiden Sie Stress bei der Übergabe

Der Auszug ist beschlossene Sache und jetzt geht es daran, diesen zu planen. Wenn Sie unsere Checkliste beachten, dann können Sie der Wohnungsübergabe gelassen entgegensehen.

  • Klären Sie bereits im Vorfeld, was zu tun ist. Schon einige Wochen vor dem Umzug sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter zusammensetzen und die notwendigen Schönheitsreparaturen besprechen. Bei diesem Termin können Sie auch gleiche Themen wie: Übernahme oder Rückbau von Einbauten, wer sorgt für das Abschlussprotokoll, wann findet die Übergabe statt, festziehen.
  • Räumen Sie die Wohnung leer. So selbstverständlich das klingt, Sie glauben gar nicht, wie oft Mieter es nicht schaffen, die Wohnung bis zur Übergabe zu räumen. Das führt zu unnötigem Stress. Also: alle Gegenstände aus der Wohnung, alles besenrein geputzt und falls notwendig Schönheitsreparaturen erledigt, dann kann nichts mehr schief gehen.
  • Machen sie den Termin zu einem günstigen Zeitpunkt. Zwei Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Zeitpunkt passt. Einmal sollten Sie einen kleinen Puffer zum offiziellen Mietende offen lassen, falls der Vermieter sich eine Nachbesserung wünscht. Zum Zweiten sollte der Termin wenn möglich tagsüber stattfinden. Dann ist es in der Wohnung ausreichend hell und der Vermieter kann den Zustand besser beurteilen. Falls kein Termin bei Tageslicht möglich ist, achten Sie darauf, dass Behelfsleuchtmittel montiert sind.
  • Bringen Sie alle Schlüssel mit zur Übergabe. Denken Sie auch an wenig benutzte Schlüssel wie zu einem Kellerraum oder Dachboden und an Briefkastenschlüssel oder Garagenschlüssel. Ganz wichtig ist, dass Sie auch mögliche selbst angefertigte Duplikate abgeben.
  • Dokumentieren Sie alles selbst. Verwenden Sie einen Fotoapparat und schießen Sie Bilder von Mängeln, die der Vermieter anmerkt. Halten Sie alle akribisch genau in einem Übergabeprotokoll fest. Haben Sie ein Übergabeprotokoll beim Einzug gemacht, dann bringen Sie dieses ebenfalls zum Termin mit und vergleichen Sie an Ort und Stelle, ob der Mangel vielleicht nicht schon bestand. Einen Zeugen mitzunehmen, ist immer dann eine gute Idee, wenn Sie mit Ihrem Vermieter sowieso keine guten Erfahrungen gemacht haben. Lassen Sie diesen dann auch gleich das Übergabeprotokoll mitunterschreiben.
  • Notieren Sie sich alle Zählerstände. Halten sie diese im Protokoll fest. Schießen Sie auch Fotos von den Zählern, damit Sie später einen Beweis haben, falls es zu Unstimmigkeiten kommt.
    Mit diesem Rüstzeug werden Sie eine erfolgreiche und schnelle Übergabe der Wohnung erreichen.

Achtung: Dieser Rategeber stellt keine verbindliche Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie zu allen Fragen abschließend einen Fachanwalt.

About Author

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

1 Kommentar

  1. Danke an den fachlich und gut recherchierten Beitrag.

    Was ich mich allerdings frage: Sind das Punkte die ich im Vorfeld schon vorher bei meinem Vermieter besprechen sollte oder ist das eher kontraproduktiv ?

    Ich möchte meinen Vermieter ja nicht vorher schon verärgern aber Ärger wenn ich irgendwann mal ausziehe, möchte ich auch nicht.

    Wer hat Erfahrung und gibt mir einen Rat?

    Danke euch.

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