Widerspruch gegen Hausreinigung

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Das Sujet „Widerspruch gegen Hausreinigung“ zeugt bereits von einer konfliktbehafteten Situation. „Widerspruch“ kündet von Mei nungsverschiedenheiten, die bereits offen und vor allem im Streit ausgetragen werden. Das Thema Hausreinigung beschäftigt im Gegensatz bzur Wohnungsreinigung Mieter wie Vermieter von Wohneigentum gleichermaßen, wenn auch aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Grundsätzlich ist es beiden Parteien lästig. Der Vermieter wünscht berechtigtermaßen eine Reinigung zur Erhaltung des (Wohn-)wertes der Immobilie. Der Mieter – je nach Persönlichkeit – wünscht eine wohnliche, gereinigte Immobilie und ein reibungsfreies Auskommen mit dem Vermieter. Doch was steckt wirklich dahinter? Welche Möglichkeiten haben beiden Seiten? Was kann man tun, einen solchen Konflikt beizulegen?

Widerspruch gegen die Hausreinigung

Die Hausreinigung hat nicht nur eine emotionale Seite, die wir in der Einleitung kurz angerissen haben. Ganz sachlich betrachtet, zählen die Kosten für die Hausreinigung zu den sogenannten Betriebskosten einer Immobilie. Wird eine Immobilie vermietet, zumal wenn es sich um mehrere Wohnungen handelt, dann obliegt dem Vermieter die Reinigung der gemeinschaftlichen Räume und Wege. Dazu zählen Flure, Treppen, Speicher, Keller, Zugänge und Waschküche.

Kosten der Hausreinigung im Mietvertrag

Die Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlichen Räume und Wege zählen zu den umlegbaren Kosten. Somit darf der Vermieter im Mietvertrag eine Umlegung der Kosten der Hausreinigung auf den Mieter vereinbaren. Wie die Kostenumlegung vereinbart wird, kann ganz unterschiedlich sein. Oftmals wird als Mietvertrag ein sogenannter Formularmietvertrag verwendet. Dort findet sich meist auch eine Rubrik Betriebskosten, in welcher die einzelnen Betriebskosten benannt werden und auch die Umlegung derselben auf den Mieter festgeschrieben wird. Es gibt aber auch Fälle von Mietverträgen, in welchen schlicht auf die in der Anlage befindliche Hausordnung verwiesen wird.

Hausreinigung durch Hausmeister oder Vermieter

Gerade in Wohnungseigentumsanlagen wird die Aufgabe der Hausreinigung gerne einer Gebäudereinigung oder einem eventuell vorhandenen Hausmeister übertragen. Organisiert der Vermieter einer Immobilie die Reinigung, so entstehen hier wie auch in den vorgenannten Fällen Kosten für die Reinigung. In der Betriebskostenabrechnung werden diese Kosten später ausgewiesen. Ist eine Umlegung der Kosten der Hausreinigung vereinbart, werden diese Kosten so dann dem Mieter auferlegt.

Wird in der Hausordnung eine Reinigungspflicht für den Mieter vereinbart und werden gleichzeitig die Kosten für eine Hausreinigung auf den Mieter umgelegt, ergibt sich hier natürlich ein Widerspruch. Der Vemieter kann nicht gleichzeitig den Mieter in die Reinigungspflicht nehmen und Kosten der Hausreinigung auf diesen umlegen. In diesem Fall ist die Reinigungspflicht in der Hausordnung unwirksam.

Widerspruch: wenn der Mieter seinen Reinigungspflichten nicht nachkommt

Zahlen oder Putzen? Diese Frage scheidet heutzutage die Geister. Im Nachkriegsdeutschland gab es einen Konsens, dass die Reinigung durch den Mieter der Regelfall ist und ein- bis zweimaliges Reinigen der Flure und des Treppenhauses zu den leistbaren Pflichten des Mieters gehört.

In der Gegenwart spielt der Zeitgeist dem Gespann Vermieter-Mieter einen Streich. Da gibt es die bequemen Mieter, die froh sind, wenn sie sich durch Zahlung eines kleinen Obulus der Reinigung entledigen können. Da gibt es aber auch die sparsamen Mieter, die jegliche Kosten für die Reinigung vermeiden wollen und den eigenen Arbeitseinsatz vorziehen. Schon die Existenz der beiden Fraktionen kann zu Spannungen in der Mietergemeinschaft führen. Während der eine nicht für die „Faulheit der anderen“ in die Tasche greifen möchte, will der andere keine Scherereien wegen der „Drückeberger und Dünnbrettbohrer“.

Wo Pünktlichkeit und umfassende Einhaltung der Putzpflicht beginnen und enden, gibt natürlich ausreichend Stoff für Streitereien. Auch die Angemessenheit der Kosten für eine externe Reinigung des Hauses kann Anlass zu Diskussionen geben. Besonders anstrengend wird das Thema für den Vermieter, wenn er nicht mit im Haus wohnt und des Themas durch regelmäßige Klagen einzelner Mieter über die nachlässige Ausführung der Reinigung durch ihre Hausgenossen gewahr wird.

Einheitliche Regelung der Hausreinigung

Die Reinigung muss vor allem einheitlich geregelt werden. Wurde mit den bestehenden Mietern eine Hausreinigung durch eine Reinigungsfirma nebst Umlegung der Kosten vereinbart, kann der Vermieter mit einem neuen Mieter keine Ausnahme in Form einer individuellen Absprache der Reinigung durch den Mieter treffen. Auch ist es nicht möglich, bestehende Vereinbarungen im Nachhinein wieder zu kippen und zu ändern.

Widerspruch gegen die Hausreinigung durch den Mieter

Konfliktfall ist die Situation, wenn der Mieter seinen Pflichten widerholt und auch nach Aufforderung nicht nachkommt. Irgendwann wird der Vermieter die unzuverlässige Leistung des Mieters zurückweisen („Widerspruch gegen die Hausreinigung„) und die Reinigung durch eine Fachfirma vornehmen lassen wollen.

Konfliktfall ist aber auch die Situation, wenn der Mieter die vom Vermieter organisierte Hausreinigung nicht akzeptieren will, weil diese entweder schlecht ausgeführt wird oder ihm überteuert erscheint. In diesem Fall kann es seitens des Mieters zum Widerspruch gegen die Hausreinigung kommen.

Grundsätzlich ist jedoch die Hausreinigung durch einen Hausmeister oder eine Fremdfirma sinnvoll. Erfahrungsgemäß führt die Reinigung durch Dritte zur Verbesserung des Hausfriedens. Schuldzuweisungen an andere wegen versäumtem oder nachlässigem Putzen entfallen.

Was sagen BetrKV und BGB zu den Nebenkosten?

Die Betriebskostenverordnung – kurz BetrKV – gilt in Deutschland seit dem 1. Januar 2004. In § 2 der BetrKV sind einzelne Nebenkosten aufgeführt. Zu den aufgeführten Nebenkosten zählen die öffentlichen Lasten für das Grundstück. Dies sind insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Entwässerung, Heizungskosten, Ausgaben für Reinigung, Wartung von Heizungen, Warmwasser, Aufzüge, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen (Gebäudeversicherungen gegen Sturm, Feuer, Wasser und Elementarschäden), Gemeinschaftsantenne und den Hausmeister.

Das Bürgerliche Gesetzbuch hält auch einen Paragraphen bereit. Der § 556 Abs. 3 BGB fordert bei den Nebenkosten die Wirtschaftlichkeit. Vermieter werden hier verpflichtet, mit dem Geld ihrer Mieter vernünftig umzugehen. Dies erfodert, dass der Vermieter bei den Betriebskosten, insbesondere bei der Vergabe von Arbeiten an Dritte, Preisvergleiche durchführen muss. Allerdings darf der Vermieter Preis und Qualität im Angebot abwägen. Der billigste Anbieter muss nicht genommen werden.

Auch wichtig: werden einzelne Betriebskostenarten aufgeführt und findet sich anschließend die Formulierung „usw.“, so sind nur die ausdrücklich aufgelisteten Betriebskosten wirksam vereinbart. Ausnahme: es wird auf die BetrKV Bezug genommen. Das zutreffende Rechtsgebiet ist in diesem Fall das Wirtschaftsverwaltungsrecht bzw. Privatrecht.

Urteile zum Widerspruch gegen die Hausreinigung

Über die Zeit hatten sich einige Gercihte mit Fragen zum Widerspruch gegen die Hausreinigung zu befassen. Hier einige der bekannteren Urteile.

Urteil des AG Neuss vom 14. März 2013 (Aktenzeichen 85 C 1447/11)

Der Widerspruch gegen die Abrechnung der Hausreinigung muss substantiiert sein. Ein bloßes Vortragen von Behautungen genügt nicht, wie im vorliegenden Fall. Wer als Widerspruch gegen die Hausreinigung einlegen möchte, ust gut beraten, seine "Beobachtungen" gut zu dokumentieren. (#0)

Der Widerspruch gegen die Abrechnung der Hausreinigung muss substantiiert sein. Ein bloßes Vortragen von Behautungen genügt nicht, wie im vorliegenden Fall. Wer als Widerspruch gegen die Hausreinigung einlegen möchte, ust gut beraten, seine „Beobachtungen“ gut zu dokumentieren. (#0)

Hier wurde behauptet, dass in der Abrechnung Reinigungsarbeiten aufgeführt worden seien, die unzureichend oder überhaupt nicht durchgeführt worden seien. Die Reinigungskraft habe sich nicht mehr als 10 Minuten eventuell im Haus aufgehalten, was vielleicht ein Mal monatlich, in den Wintermonaten fast gar nicht geschehen sei. Zudem sei nicht zutreffend, dass eine der Reinigungsfirmen, wie in den Rechnungen aufgeführt, nomatlich Garten- und Reinigungsarbeiten durchführe. Die Mieterin zweifelte die Richtigkeit der Rechnungen der Reinigungsfirmen an.

Das Amtsgericht Neuss stellte fest, die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Kosten für die Hausreinigung sind von der Mieterin anteilsmäßig zu übernehmen. Die von ihr hiergegen vorgebrachten Behauptungen sind nicht substantiiert. Sie trägt vor, die Hausreinigung sei nur unvollständig bzw. oft auch gar nicht vorgenommen worden. Diese Angaben sind jedoch zu allgemein und das Amtsgericht Neuss ist daher nicht in der Lage hierüber Beweis zu erheben.

Geschichte des Graffitis: Graffiti-Kunst im Urteil des AG Berlin Mitte vom 7. Juli 2007 (Aktenzeichen 85 C 35/07)

Die Geschichte des Graffitis ist untrennbar mit der Hausreinigung verbunden. Das Entfernen der Graffiti-Kunst von der Hauswand kann zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung führen, wie hier ersichtlich. (#1)

Die Geschichte des Graffitis ist untrennbar mit der Hausreinigung verbunden. Das Entfernen der Graffiti-Kunst von der Hauswand kann zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung führen, wie hier ersichtlich. (#1)

Das AG Berlin Mitte hatte in Sachen Graffiti-Kunst zu entscheinden. Die Hausreinigung im Falle der Beschmierung mit Graffiti-Kunst hat bezüglich ihrer Umlagefähigkeit über die Jahre eine Änderung erfahren. Die Rechtssprechung war da seit je her eher uneinheitlich. Die Entfernung der ungeliebten Schmierereien wurde früher dem Bereich der Instandhaltungskosten zugeordnet.

Die Geschichte des Graffitis ist für viele Hausbesitzer recht kurzweilig, kommen die Graffiti-Kunst-Schmierereien doch recht häufig auf die Hauswand. So sind die Eigentümer immer öfter gezwungen, die Graffiti-Kunst-Malereien regelmäßig entfernen zu lassen. Das Amtsgericht Berlin Mitte hält in seinem Urteil vom 7. Juli 2007 (Aktenzeichen: 11 C 35/07) die Kosten für solche Sonderreinigungen von Graffiti-Kunst nun für umlagefähig. Allerdings knüpft das AG Berlin Mitte daran die Bedingung, dass die Reinigungen laufend bzw. regelmäßig erforderlich sind und dass der Verursacher nicht feststellbar ist.

Urteil des AG Hanau vom 23. März 2011 (Aktenzeichen: 91 C 143/10 (91))

Umlagefähige Hausmeister-Arbeiten in der Nebenkostenabrechnung zu identifizieren muss dem Mieter leicht gemacht werden. Widerspruch gegen die Hausreinigung regt sich vor allem dann, wenn die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Arbeiten des Hausmeisters in der Nebenkostenabrechnung nicht klar ersichtlich sind und die Nebenkostenabrechnung somit nicht transparent ist. (#2)

Umlagefähige Hausmeister-Arbeiten in der Nebenkostenabrechnung zu identifizieren muss dem Mieter leicht gemacht werden. Widerspruch gegen die Hausreinigung regt sich vor allem dann, wenn die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Arbeiten des Hausmeisters in der Nebenkostenabrechnung nicht klar ersichtlich sind und die Nebenkostenabrechnung somit nicht transparent ist. (#2)

Der Vermieter forderte hier von den Mietern Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Mieter ihrerseits behaupten unter anderem, dass die Aufteilung der Hausmeisterarbeiten in dem Tätigkeitsbericht für Reinigungsarbeiten nicht nachvollziehbar sei. Glaubt man den Ausführungen der Mieter, war der Hausmeister nicht nur für die Mieter tätig. Hier sollen auch Rechnungen für Reparaturarbeiten vorgelegen haben, welche während der Arbeitstätigkeit des Hausmeisters ausgeführt worden seien.

Das AG Hanau entschied, dass der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aus der Hausmeistertätigkeit aufschlüsseln muss. Dies ist erforderlich, um die nicht umlagefähigen Kosten herausrechnen zu können. Dies gilt insbesondere dann, wenn nicht umlagefähige Kosten Teil der Hausmeisterkosten sind (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 27/07 und Beschluss vom 11.09.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 1/07; AG Brandenburg, Urteil vom 07.06.2010, Aktenzeichen: 31 C 210/09; LG Potsdam, WuM 2003, 743; LG Neuruppin, WuM 2004, 49, 50). Die Darlegungslast und Beweislast hat der Vermieter.


Bildnachweis: © Fotolia – Titelbild #0 spql, #1 doryx, #2 Aycatcher

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