Aktuelle Rechtsprechung: Schönheitsreparaturen und Auszug

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Wenn Sie als Mieter eine Wohnung kündigen, schreibt der Gesetzgeber sehr genau vor, in welchem Zustand Sie die Wohnung an den Vermieter zurückgeben müssen. Wie lautet die aktuelle Rechtsprechung: Schönheitsreparaturen bei Auszug? Wann müssen Sie überhaupt die Wohnung renovieren und in welchem Umfang haben die Arbeiten zu erfolgen? Wir klären Sie in folgendem Ratgeber auf.

Was genau sind eigentlich Schönheitsreparaturen?

Laut Gesetz hat ein Vermieter das Recht, die Wohnung in einem angemessen Zustand nach Ablauf der Mietzeit zurück zu erhalten. Das bedeutet, die Wohnung muss zum Beispiel besenrein und sauber sein. Alle Gegenstände, die dem Mieter gehören, müssen aus der Wohnung entfernt worden sein. Und unter bestimmten Umständen muss der Mieter auch kleinere Schönheitsreparaturen ableisten.

Wenn Vermieter allerdings davon ausgehen, sie könnten den Mieter in die Pflicht nehmen umfangreiche Renovierungsarbeiten durchzuführen, dann entspricht das nicht den Vorstellungen des Gesetzgebers. Der Mieter muss zum Beispiel keine Türstöcke oder Heizkörper streichen und auch nur dort Hand anlegen, wo tatsächlich Bedarf besteht. Auch das Abziehen und anschließende Versiegeln eines Parkettbodens ist nicht Sache des Mieters. Wer also pfleglich mit dem Mietobjekt umgeht, der hat bei seinem Auszug meistens nur wenig zu tun.

Mit diesen zwei einfachen Life Hacks sorgen Sie während der Mietzeit für eine intakte Wohnung

Ein häufiger Beanstandungsgrund beim Auszug sind Löcher in Wänden und Fliesen. Deswegen scheuen sich manche Mieter davor, Bilder aufzuhängen. Auch im Bad verzichten viele auf nützliche Accessoires. Damit ist jetzt Schluß, denn mit diesen beiden genialen Tricks können Sie soviel Gegenstände an Ihren Wänden anbringen, wie Sie wollen, ganz ohne zu bohren.

  • Bilder aufhängen ohne Löcher mit der Bilderkralle

    Sie ist klein und leistet trotzdem ganze Arbeit. Die Bilderkralle können Sie ganz ohne Werkzeug einfach in die Wand drücken. Anschließend hängen Sie ihre Bilder einfach daran auf: Fertig! Die Bilderkralle hält zuverlässig und ist in Sekundenschnelle ohne Werkzeug einsatzbereit. Möchten Sie ein Bild umhängen, oder ausziehen, dann entfernen Sie die Bilderkralle mit einem einzigen Handgriff. Zurück bleiben keine großen Löcher und eine intakte Wand.

  • Badhaken anbringen, ohne die Fliesen anzubohren

    Sie wünschen sich in Ihrem Badezimmer mehr Struktur durch clevere Accessoires wie Zusatzhaken und Halterungen? Dann sehen Sie in diesem Video wie Sie das in nur wenigen Minuten bewerkstelligen, ganz ohne ein einziges Loch zu bohren. Mit diesem System werden alle Ihre Träume im Badezimmer Realität. Der Life-Hack funktioniert selbstverständlich auch am Fliesenspiegel Ihrer Küche.
    Wie Sie sehen, ist es möglich, Dekogegenstände ohne Bohren oder Hämmern anzubringen. Machen Sie sich das zunutze und dekorieren Sie die Wohnung ab sofort öfter einmal um. So kommt immer wieder neuer Schwung in Ihr Heim.

Wann sieht die aktuelle Rechtsprechung Schönheitsreparaturen bei einem Auszug vor?

Die gute Nachricht zuerst: Nicht jeder muss renovieren und auch nicht alles muss renoviert werden. Zunächst einmal gilt von gesetzlicher Seite aus die Bestimmung, dass eine Wohnung nur nach Bedarf renoviert werden muss. Sind die Wände in Ordnung, müssen Sie diese also auch nicht streichen. Wenn Sie allerding sehr viele Löcher gebohrt haben oder die Wände farbig gestrichen haben oder auffällig tapeziert, dann besteht Handlungsbedarf. Der Vermieter hat nämlich das Recht, seine Wohnung in einem Zustand zurück zu bekommen, in dem er Sie einer breiten Interessengemeinschaft anbieten kann. Wände in neutralen Farben, Tapeten mit unaufdringlichen Mustern sind daher laut BGH das, was ein Mieter bei der Übergabe anbieten muss.

In manchen Mietverträgen ist eine Renovierungsklausel verfasst. Folgt diese starren Vorgaben, dann ist sie ungültig. Sätze wie „der Mieter hat bei Auszug die gesamte Wohnung zu streichen“ lassen dem Mieter keine Bandbreite und würden ihn unverhältnismäßig benachteiligen, wenn kein Renovierungsbedarf besteht. Die Klausel muss stattdessen flexibel formuliert sein und auch eine Bandbreite an Farben zulassen.

Auch bei den Fliesen im Bad sieht die Sache moderater aus, als so mancher denkt. Sie haben nämlich als Mieter durchaus das Recht Fliesen anzubohren, wenn es sich dabei um eine übliche Anzahl an Löchern handelt. Für den Toilettenpapierhalter, den Spiegel, oder einen Handtuchhalter dürfen Sie also Hand anlegen, ohne diese Fliesen später reparieren zu müssen. Möchten Sie aber darüber hinaus Gegenstände anbringen, empfehlen wir eine alternative Befestigungsmethode.

Haben sie die Wohnung unrenoviert bezogen, dann geben Sie diese ebenfalls unrenoviert zurück. Das gilt unabhängig von jeder individuellen Vereinbarung mit dem Vermieter. Alle diesbezüglichen Klauseln aus dem Mietvertrag wurden bislang vor Gericht für unwirksam erklärt.

Hat der Mieter eine Vereinbarung unterschrieben, die ihn zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verpflichten, dann müssen diese beim Auszug berücksichtigt werden. Wurden diese allerdings nicht fristgerecht ausgeführt, darf der Vermieter diese bei Auszug rückwirkend einfordern.

Schönheitsreparaturen müssen nicht perfekt sein

Nun ist der Fall eingetreten, dass Sie tatsächlich die Wände streichen müssen. Wie ist die aktuelle Rechtsprechung bezüglich der Qualität der Schönheitsreparaturen bei einem Auszug? Darf der Vermieter beispielsweise von Ihnen verlangen, einen Fachbetrieb zu beauftragen?

Hier ist die gesetzliche Lage sehr klar: Der Mieter hat eine fachgerechte Arbeit in mittlerer Qualität abzuliefern. Er darf die Arbeiten dabei auch selbst ausführen, solange das Ergebnis ordentlich ist.

Steht in Ihrem Mietvertrag also, dass Sie einen Malermeister engagieren müssen, dann ist diese Klausel ungültig.

Wenn Sie allerdings notwendige Schönheitsreparaturen bis zur Übergabe nicht durchführen, dann kann der Vermieter von Ihnen Schadensersatz verlangen und dafür ein Angebot eines Fachbetriebes einholen. Erscheint Ihnen die Forderung allerdings zu hoch auszufallen, dürfen Sie ein entsprechendes Gegenangebot einholen und vorlegen.

Übrigens: Sie sind nicht verpflichtet, Türstöcke oder Fensterrahmen zu streichen. Auch die Renovierung der Heizkörper untersteht dem Vermieter.

Ein Übergabeprotokoll ist hilfreich bei Streitigkeiten

Nicht immer werden sich Mieter und Vermieter sofort einig, wenn es um den Umfang oder die Ausführung von Schönheitsreparaturen geht. Dann kann so ein Streit auch einmal beim Anwalt landen. Sorgen Sie klug vor und verfassen Sie detaillierte Wohnungsübergabeprotokolle.

Das erste haben Sie idealerweise bereits beim Einzug angefertigt. Seien Sie hier nicht zu zaghaft und notieren Sie jeden noch so kleinen Schaden. Ein Foto, das an das Protokoll angehängt wird, hilft dabei später das genaue Ausmaß zu beurteilen.

Das zweite wichtige Übergabeprotokoll fertigen Sie beim Auszug an. Auch hier werden die Schäden in der Wohnung dokumentiert und mit dem Einzugsdokument abgeglichen. Wenn Schäden festgestellt werden, dann gilt auch hier unser Rat, ein Foto zu machen. Zusätzlich können Sie einen Zeugen mitnehmen, der das Protokoll zusammen mit dem Vermieter unterschreibt.

Wichtige Urteile zur aktuellen Rechtslage für Schönheitsreparaturen bei Auszug

Nicht immer ist alles, was im Mietvertrag steht auch rechtsgültig. Neben den Gesetzen bestimmen auch die Urteile der Gerichte in Deutschland unser aktuelle Rechtslage für die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen bei einem Auszug. Im Zweifelsfall dienen Präzedenzfälle Ihnen dazu, sich zu orientieren. Mit ihrer Hilfe können Sie vielleicht eine gute Ausgangsbasis schaffen, um Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden.

Urteile
Urteil Aktenzeichen Zusammenfassung
BGH, Urteil vom 09.06.2010 VIII ZR 294/09

Fachhandwerkerklausel

Steht in Ihrem Mietvertrag eine Klausel, laut der Sie die Schönheitsreparaturen nicht selbst ausführen dürfen, ist diese unwirksam. Das sind zum Beispiel Sätze wie folgender: „Der Mieter muss anfallende Schönheitsreparaturen ausführen lassen“

BGH, Urteil vom 13.01.2010 VIII ZR 48/09

Verbot der geltungserhaltenden Reduktion

Sind in einem Mietvertrag mehrere Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen aufgelistet, die zwar im Einzelnen nicht alle, aber doch zum Teil eine unverhältnismäßige Benachteiligung des Mieters darstellen, ist die gesamte Klausel unwirksam.
Steht zum Beispiel im Mietvertrag, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nach Bedarf ausführen muss, wie zum Beispiel Wände streichen, Parkett abziehen und versiegeln und Türstöcke außen streichen, so ist die gesamte Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. Der Mieter ist nicht verpflichtet, das Parkett zu renovieren oder Türstöcke außen zu streichen.

BGH, Urteil vom 13. 01. 2010 VIII ZR 48/09

Streichen der Außentüren von außen und der Fenster von außen

Ist im Mietvertrag eine Verpflichtung des Mieters zu finden, die das Streichen von Außentüren oder Fenstern von außen umfasst, so ist diese Klausel unwirksam. Der Außenbereich muss vom Vermieter renoviert werden.

Checkliste zum Auszug, so vermeiden Sie Stress und Ärger

Zeit ist beim Auszug das Nadelöhr des Projekts. Die Abnahme der Wohnung ist auch gleichzeitig der Abschluß des Mietverhältnisses. Sowohl Mieter als auch Vermieter sind daran interessiert, dieses Prozedere schnell und reibungslos über die Bühne zu bringen. Wir haben Ihnen eine Checkliste zusammengestellt, die Ihnen dabei hilft, hier strukturiert vorzugehen:

  • Einen Vorabtermin vereinbaren: Das ist wohl einer der klügsten Tipps, um die Abnahme zu entzerren. Bei einem Vorabtermin können Sie klären, welche Schönheitsreparaturen gemacht werden müssen und sich auch über weitere Themen wie vorhandene Einbauten einigen.
  • Die Wohnung leer räumen: Hier steht noch eine Topfpflanze und die Hälfte der Küchenschränke ist noch nicht ausgeräumt – so kann keine Übergabe stattfinden. Auch wenn ein Umzug viel Organisation bedeutet, zur Übergabe muss die Wohnung komplett leer sein.
  • Besenrein putzen: Das ist der geforderte Zustand laut Gesetz. Die Wohnung muss gekehrt sein, Teppiche gesaugt. Grobe Flecken auf dem Boden müssen Sie entfernen. In den Küchenschränken oder im Kühlschrank dürfen sich keine Essenreste befinden. Die Fenster müssen sie allerdings nicht putzen und auch das Bad muss nicht gewienert sein.
  • Termin im Hellen: Für eine vernünftige Übergabe brauchen Sie Licht, um den Zustand der Wohnung beurteilen zu können. Denken Sie daran, wenn Sie alle Lampen abnehmen trotzdem für ein paar Glühbirnen zu sorgen oder legen Sie den Termin von vorneherein auf einen Zeitpunkt tagsüber.
  • Nehmen Sie alle Schlüssel mit zum Termin: Denken Sie auch an selbst angefertigte Duplikate oder Gartentorschlüssel, Briefkasten- und Garagenschlüssel.
  • Bereiten Sie die Übergabe formell vor: Nehmen Sie einen Fotoapparat und einen Zeugen mit. Halten Sie einen Vordruck für ein Übergabeprotokoll bereit, falls der Vermieter keines dabei hat.
  • Nehmen Sie einen Stift mit. Lesen Sie die Zählerstände ab und fotografieren Sie diese.

Sachdienlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Ratgebers stellen keine fachkundige Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie für eine verbindliche Aussage Ihren Rechtsbeistand.

About Author

Iris Martin, Jahrgang bleibt ein gut gehütetes Geheimnis, ist Mutter zweier Kinder. Rabauke 1 und Rabauke 2 sind Wunschkinder ersten Grades, treiben ihre Eltern regelmäßig an den Rand der Verzweiflung und wissen sie von dort mit einem lieblichen Augenaufschlag wieder wegzuholen. Iris ist derzeit mit ihren beiden Jungs zu Hause, genießt das Leben als Vollzeitmami und hält das Chaos so im Rahmen. Neuen Herausforderungen stellt sie sich dabei gerne – immer gut gewappnet mit dem Wissen, das nur aktiv agierende Eltern haben können.

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