Räumungsklage: Tipps für Vermieter im Gewerbemietrecht

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Viele Mietshäuser sind Mischobjekte mit Gewerbeanteil. Doch gehört es oft zur Regel, dass Gewerbemieter die Objekte nicht leer geräumt hinterlassen, oder sich gegen die Beendigung des Mietvertrages wehren, gar durch ihr Verhalten eine vorzeitige Kündigung unausweichlich machen. Was muss der Vermieter, oder Eigentümer beachten und wie hat eine Räumungsklage wirklich Erfolg?

Es gibt viele Fallstricke bei einer Räumungsklage und das Gewerbemietrecht ist eine ganz besondere Angelegenheit, die eigentlich in die Hände professioneller Hausverwalter gehört, denn letztlich kann es teuer werden für den Vermieter, wenn die einzelnen Schritte der Klage nicht nachhaltig durchgeführt werden und der Mieter nicht ausziehen will.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bietet unter § 545 die Grundlage: Das Mietverhältnis verlängert sich auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine der beiden Parteien innerhalb von zwei Wochen dieser Verlängerung widerspricht. Selbst wenn im Gewerbemietvertrag über eine Klausel eine Verlängerung klar ausgeschlossen wird, sollte der Vermieter gegenüber dem Mieter formal in den Widerspruch gehen und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen.

Tipp: Keine Selbstjustiz üben! Zwar denken die meisten Vermieter in solchen Fällen über den Austausch der Schlösser zu den Räumlichkeiten nach, einige unverbesserliche gar körperliche Gewalt. Doch Achtung: Als Vermieter ist man schnell im Bereich der Nötigung oder des Hausfriedensbruches, somit im Strafrecht unterwegs. Eine Räumungsklage über das Gericht ist der richtige Weg.

Welche Fallstricke warten auf den Vermieter?

Mit einem Wort: Viele. Das Gewerbemietrecht ist komplex mit all seinen Fristen, den Zuständigkeiten, den Mitteln und Möglichkeiten, die ein Vermieter beachten muss um Erfolg zu haben bei der Räumungsklage. Im Idealfall sollte sich die Hausverwaltung einschalten, oder man sollte sich an einen Profi wenden. Viele Internetportale bieten zu diesem Thema wertvolle Tipps und Informationen, aber auch Profile professioneller Hausverwaltungen, so zum Beispiel hausverwalterscout.de.

Der Aufhebungsvertrag

Im Idealfall vereinbaren beide Seiten einen Aufhebungsvertrag, der klare Fristen des Auszuges und der Nutzungsübergabe beinhaltet. In der einvernehmlichen Regelung sollte der Gewerbemieter ausdrücklich erklären, dass er auf die Einräumung einer Räumungsfrist verzichtet. Ferner sollte der Zeitpunkt der fristgerechten, vollständigen Räumung und der Übergabe an den Vermieter klar definiert sein, damit der Vermieter keine Zeit verliert. Letztlich stehen oft Gewerbeeinheiten über Monate frei und es können keine Nachmieter gesucht werden.

Deshalb sollte auch der Zustand des Gewerbeobjektes bei Übergabe im Aufhebungsvertrag festgehalten werden, also welche Einbauten entfernt werden, oder auch nicht. Im Gegenzug kann der Vermieter im Falle der Erfüllung seitens des Mieters die sofortige Zahlung der hinterlegten Kaution darstellen. Alles eine Frage des Verhandelns.

TIPP: Ein Aufhebungsvertrag ist keinesfalls ein vollstreckbarer Titel, aber durch diesen erkennt der Gewerbemieter den Anspruch auf Überlassung des Objektes an. Falls es nicht zur Vertragserfüllung kommt und der Mieter nicht auszieht ist eine Räumungsklage unausweichlich.

Notarielle Beurkundung der Räumung

Ein weiteres Mittel ist die notarielle Beurkundung. Hierbei erklärt der Mieter bei einem deutschen Notar das Objekt zu einem definierten Zeitpunkt und in einem bestimmten Zustand zu räumen, vgl. § 794 I Nr. 5 ZPO. Dieser Weg hat klare Vorteile für den Vermieter, da er durch die notarielle Beurkundung einen vollstreckbaren Titel in den Händen hält. Somit kann er, im Falle der Nichterfüllung seitens des Mieters Zwangsvollstreckung betreiben. Einer kostenintensiven Räumungsklage bedarf es nicht mehr und somit stellt dieser Weg eine ideale Lösung dar, da nur die Notargebühr anfällt.

Die Räumungsklage – oft unausweichlich

Der Gewerbemieter stimmt im Vorfeld keiner notariellen Beurkundung zu, oder hält sich nicht an den Aufhebungsvertrag? Dann muss der Vermieter die Räumungsklage betreiben. Hierbei wird bei Geschäftsraummietsachen, entgegen den Wohnraummietsachen, der Streitwert als Faktor für die Zuständigkeit heran gezogen. Liegt der Streitwert bei bis zu 5.000,00 Euro ist das regionale Amtsgericht zuständig, bei einem Streitwert über 5.000,00 Euro das Landesgericht, wobei hier Anwaltspflicht besteht, das heißt, dass der Vermieter die Klage über einen Rechtsanwalt einreichen muss.

Wie bemisst sich der Streitwert bei einer Räumungsklage

Grundlage ist der Nettomietzins zuzüglich der Umsatzsteuer, sofern nicht befreit. Leider ist es strittig, ob die Nebenkosten, die ja in Teilen oft hoch ausfallen mit berücksichtigt werden.
Nach § 8 ZPO ist der Streitwert die gesamte Miete, die der Gewerbemieter in der strittigen Zeit zu zahlen hat. Diese Zeit endet an dem Tag, an dem der Kläger das Mietverhältnis als beendet ansieht, bei einer festen Mietvertragsdauer gemäß vertraglichen Enddatum und bei Verträgen auf unbestimmte Zeit an dem Tag, an dem gekündigt wurde, oder frühestens gekündigt werden kann.

Der Höchstbetrag des Streitwertes ist mit dem 25-fachen Jahreszins gesetzlich geregelt.

Grundlage der Zwangsvollstreckung: Der Räumungstitel

Eine Räumungsklage führt zu einem vollstreckbaren Titel mit der der Vermieter die Räumung betreiben kann, oder auch gegen den Mieter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen betreiben kann. Die Räumungsklage kann auch auf eine in der Zukunft liegende Räumung ausgerichtet sein, sofern der Mieter erklärt hat, nicht ausziehen zu wollen oder die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet.
Ein gesetzlicher Anspruch auf eine Räumungsfrist für den Gewerbemieter besteht nicht, es sein denn, dass das Objekt teilgewerblich genutzt wird und der Mieter gegebenenfalls obdachlos werden würde. In solchen Fällen kann der Mieter einen Vollstreckungsschutzantrag bei Gericht stellen, jedoch spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin.

TIPP: Als Vermieter sollte man die Räumungsklage nicht nur auf die rückständigen Mieten hin ausrichten, sondern auch mögliche Schadenersatzansprüche damit verbinden. In solchen Fällen sollte man den Rechtsanwalt, oder seine Hausverwaltung um Hilfe bitten.

Resümee: Die Räumungsklage ist für Vermieter ein langer und kostspieliger Weg. Begriffe wie „Berliner Räumung“, oder auch die vom Bundesgerichtshof (BGH) erlaubte „Kalte Räumung“ sind einige von vielen Begrifflichkeiten und in ihrer Durchführung eine unterschiedliche Herangehensweisen. Um einen relativ schonenden Ablauf zu gewährleisten sollten Vermieter, Hausverwaltung und Rechtsanwalt Hand in Hand arbeiten. Denn nicht allzu selten rutschen Vermieter durch Gewerbemietverträge und Räumungsklage in finanzielle Not. Und das muss nicht sein.

Räumungsklage Gewerbemietrecht: Tipps für Vermieter als Zusammenfassung

Ärgerlich teuer kann es also für Vermieter werden, wenn diese mit ihrer Räumungsklage zunächst wenig Erfolg haben und der oftmals säumige Mieter sich weigert, das Objekt zu verlassen. Aus diesem Grunde noch einmal alle wertvollen Tipps für Vermieter in einem kurzen Rückblick. Ziel sollte grundsätzlich sein, eine Räumungsklage zu verhindern:

Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht und in den Gewerberäumen bleibt, verlängert sich das gesamte Mietverhältnis. Und zwar auf unbestimmte Zeit, wenn nicht eine der beiden Parteien innerhalb von 14 Tagen dieser Verlängerung widerspricht. Man sollte als Vermieter der Fortsetzung des Mietvertrages auch dann widersprechen, wenn im Mietvertrag diese unbestimmte Fortsetzung des Verhältnisses ausdrücklich untersagt ist. Das unterstreicht die Dringlichkeit, obwohl der Vermieter das Gesetz ohnehin auf seiner Seite hat.

Der Vermieter sollte aber auf keinen Fall Selbstjustiz verüben und etwa die Schlösser austauschen oder sogar Gewalt anwenden, um den Mieter endlich raus zu bekommen. Hier würde er mindestens Hausfriedensbruch begehen oder könnte auch wegen Nötigung belangt werden. In letzter Konsequenz, wenn der Mieter nicht ausziehen möchte, bleibt ihm nur der Weg über die Justiz über eine Räumungsklage.

Hat der Vermieter Glück und der Mieter gibt klein bei, kann es zu einem Aufhebungsvertrag kommen. Das aktuell immer noch bestehende Mietverhältnis wird dann im Einklang mit beiden Parteien zu einem festgelegten Zeitpunkt gekündigt. Der Mieter sollte in dem Zusammenhang klar sagen, dass auf eine Frist zur Räumung verzichtet wird und letztendlich die Gewerberäume zum vereinbarten Zeitpunkt dem Vermieter übergeben werden. Damit diese nicht völlig verwahrlost dem Vermieter zurück gegeben werden, ist es sinnvoll, auch den Zustand („besenrein“) zu beschreiben, WIE diese zu übergeben sind. Auch angebrachte Elemente muss der Mieter wieder zurück bauen, so dass der Ursprungszustand wiederhergestellt wird. Dafür erklärt sich der Vermieter bereit, die vor dem Einzug vereinbarte Kaution zu überreichen, sobald der Mieter alle Verpflichtungen erfüllt habe.

Wenn dann der Mieter immer noch nicht zur vereinbarten Frist die Gewerberäume verlässt, ist Handeln seitens des Vermieters gefragt. Es muss klar sein: Der eben vorgestellte Aufhebungstitel ist an sich natürlich noch kein Vollstreckungstitel. Dennoch hat er Positives für den Vermieter parat: Denn der Mieter hat nun im Grunde keine Chance mehr, sich gegen die vom Vermieter angestrebte Räumung zu wehren. Denn diesen Anspruch hat der Mieter ja im Aufhebungsvertrag per Vertrag bestätigt.

Bevor es zur teuren Räumungsklage kommt, hat der Vermieter noch die Möglichkeit, die Räumung notariell beurkunden zu lassen. Läuft alles gut, kostet das den Vermieter nur die Notargebühr. Mit einer solchen Urkunde erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Titel zur Hand, mit der er eine Zwangsvollstreckung betreiben kann. In diesem Fall bedarf es keiner Räumungsklage.

Problem: Der Mieter kann diesen Räumungstitel verweigern. Macht er dies, hat der Vermieter nur noch die Möglichkeit der Räumungsklage zur Hand. In der Regel erfolgt diese über das Amtsgericht der jeweiligen Kommune. Geht es um Klagen mit höherem Streitwert ist dann alternativ das Landgericht mit dieser Sache beschäftigt. Allerdings nur im Bereich der Gewerberäume. Handelt es sich um Wohnraum und entsprechende Klagen bleibt das Amtsgericht unabhängig von der Höhe zuständig.

Tipp zum Schluss: Die Räumungsklage sollte wirklich das letzte Mittel sein, um zu große finanzielle Belastungen für den Vermieter zu vermeiden. Am besten schon vor der Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrages genau darauf achten, wen man ins Eigentum lässt. Damit ist man natürlich nicht zu 100% vor bösen Überraschungen geschützt, aber kann sein Risiken eventuell reduzieren. Zum Beispiel sollte auch immer eine Vertrauensperson des Vermieters dabei sein, wenn man Interessenten für die Gewerberäume trifft.


Bildnachweis: Titelbild: ©Shutterstock – sirtravelalot

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