Renovierung bei Auszug: BGH Regelungen und Urteile

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Wenn ein Mietverhältnis gekündigt wird, machen sich viele Gedanken über die Renovierung bei Auszug. BGH Urteile helfen hier sehr oft dabei, die Gesetzeslage eindeutig auszulegen. Was Sie genau bei einem Auszug bezüglich der Renovierung zu leisten haben und ob Sie vielleicht sogar gar nichts machen müssen, das lesen Sie in folgendem Ratgeber.

Renovierung bei Auszug: BGH urteilt oft mieterfreundlich

Viele Vermieter sind der Meinung, der Mieter müsse bei einem Auszug dafür sorgen, dass die Mietsache sofort weitervermietbar ist. Dem ist allerdings nicht so. Denn Renovierungen unterstehen zunächst einmal dem Vermieter. Der Mieter kann grundsätzlich nur für kleinere Schönheitsreparaturen herangezogen werden. Das kann zum Beispiel das Schließen von Bohrlöchern sein. In bestimmten Fällen müssen auch Wände gestrichen werden. Wer klug während der Mietzeit agiert, kann sich jedoch sehr viel Stress bei einem späteren Umzug ersparen.

Zwei tolle Life Hacks mit denen Sie die Renovierung bei Auszug abwenden können

Bilder an der Wand, praktische Accessoires im Bad: Wenn Sie Ihre Wohnung hübsch gestalten wollen, dann kommen Sie oft nicht drum rum, ein paar Löcher in Wände zu bohren. Dass es aber auch anders geht, zeigen wir Ihnen in diesen beiden Life-Hacks. So bleiben Wand und Fliesen heil.

  • Badezimmerhaken ohne Bohren verankern

    Ein zusätzlicher Handtuchhaken, eine Halterung für den Fön: Vielleicht fällt Ihnen sofort ein, was Sie im Bad gerne noch aufhängen würden, wenn da nicht der Umstand wäre, dass man die Fliesen anbohren muss. Doch darüber müssen Sie sich keine Gedanken mehr zu machen. In diesem Video ist beschrieben, wie Sie ganz ohne Löcher und Bohren Badezimmerhaken befestigen können. Sie brauchen kein Werkzeug und das Ergebnis hält bombenfest.

  • Bilder ohne Löcher durch Nägel oder Schrauben aufhängen

    Ob vom letzten Urlaub, von der Familie oder von Ihrem Lieblingskünstler: Bilder sind eine wundervolle Raumdekoration. Dass Sie ohne große Löcher an der Wand halten, dafür sorgt die Bilderkralle. Ganz ohne Werkzeug können Sie diese in die Wand drücken. Und falls Sie gerne einmal umdekorieren oder der Auszug steht an, dann ist die Bilderkralle auch im Nu wieder entfernt.

Wann muss eine Renovierung bei Auszug laut BGH erfolgen?

Zunächst einmal können Sie sich ein wenig entspannen, denn eine komplette Renovierung bei Auszug ist laut BGH Urteilen gar nicht notwendig. Vielmehr müssen Mieter nur dort Hand anlegen, wo echte Schäden entstanden sind. Und auch nur dann, wenn dies so im Mietvertrag steht. Wenn in Ihrem Mietvertrag also etwas von einer kompletten Renovierungspflicht inklusive Heizkörper, Fensterrahmen und Türstöcken steht, dann haben Sie Glück. Damit ist die ganze Klausel unwirksam und es ist, als würde gar nichts zur Renovierung im Vertrag stehen.

Ist im Vertrag die Renovierung bei Auszug nicht geregelt, kommen BGH Urteile und das Gesetz zum Tragen. Demnach müssen Sie im Prinzip gar nichts renovieren. Die Wohnung wird einfach besenrein übergeben. Ausnahmen können sich hier ergeben, wenn Sie während der Mietzeit die Wandfarbe geändert haben, übermäßig viele Löcher gebohrt haben oder nachweislich Schäden verursacht haben. Zumindest der ursprüngliche Zustand muss also wiederhergestellt werden.

Wer seine Wohnung unrenoviert angemietet hat, der muss nicht einmal hier mehr Hand anlegen. Es besteht keine Pflicht zur Renovierung bei Auszug laut BGH. Dies wurde zum Beispiel in einem Urteil vom 22.08.2018 bestätigt (AZ VIII ZR 277/16). Hier hatten der Vermieter und der Mieter sogar eine Vereinbarung darüber, dass die Wohnung renoviert wird. Der BGH erklärte diese für ungültig.

Mit diesen weiteren Tipps geht der Auszug reibungslos vonstatten

Ein Umzug bedeutet viel Planung und Sie sind oft einige Tage sehr beschäftigt. Umso schöner, wenn die Wohnungsübergabe in kurzer Zeit erfolgen kann. Hier lesen Sie die häufigsten Stolpersteine und wie sie diesen vorbeugen können:

  • Wohnungsübergabe bei Licht: Um den Zustand der Wohnung vernünftig beurteilen zu können, muss es darin hell sein. Oftmals werden aber die Lampen alle demontiert und vom Mieter mitgenommen. Vereinbaren Sie in so einem Fall einen Termin tagsüber oder montieren Sie in allen Räumen eine lose Glühbirne. Achten Sie auch auf eine Beleuchtung in Bädern ohne Fenster.
  • >Bauliche Veränderungen: Sie haben in der Wohnung während der Mietzeit einen Einbauschrank oder eine neue Küche oder eine Gipskartonwand verbaut? Selbst wenn dies in Absprache mit dem Vermieter stattfand, kann dieser den Rückbau fordern. Klären Sie also unbedingt im Vorfeld, was in der Wohnung verbleiben und was entfernt werden darf.
  • Wohnung säubern: Für die Übergabe muss die Wohnung angemessen gesäubert sein. Das bedeutet allerdings nicht, dass Sie die Fenster putzen und Bäder und Böden wienern müssen. Die gesetzliche Vorgabe lautet „besenrein“. Kehren Sie gründlich und saugen Sie die Teppiche. Grobe Verschmutzungen und Flecken auf den Böden müssen Sie entfernen. In der Küche dürfen keine Speisereste zurückbleiben. Das war es dann aber auch schon.
  • Alle Schlüssel übergeben: Jede Wohnungsabnahme endet mit der Schlüsselübergabe. Denken Sie auch an die Schlüssel für den Briefkasten, für Kellerräume, Garage oder Gartentor. Bei der Übergabe müssen Sie auch, im Laufe der Mietzeit angefertigte, zusätzliche Schlüssel abgeben.
  • Zählerstände fotografieren: Sie können die Zählerstände von Strom und Wasser bereits im Vorfeld notieren und abfotografieren. Alle Zählerstände gehören auch ins Wohnungsübergabeprotokoll.

Übrigens: Ein Vorabtermin mit dem Vermieter ist sinnvoll, wenn die Wohnungsübergabe sehr knapp vor Mietende erfolgt. Hierbei können Sie bereits die anstehenden Schönheitskorrekturen besprechen und sich über eventuelle Rückbaumaßnahmen oder Ablösesummen einigen. Halten Sie das, was Sie besprechen schriftlich fest und lassen Sie den Vermieter unterschrieben.

Halten Sie Schäden schriftlich fest

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist ihr Beweismittel, falls es nach der Übergabe noch zu Nachforderungen des Vermieters kommen sollte. Halten Sie also hier bereits den Zustand der Wohnung schriftlich fest. Schäden dokumentieren Sie am besten mit einem Foto, dass dem Protokoll beigefügt wird.
Auf der sicheren Seite stehen Sie, wenn Sie schon beim Einzug ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen und darin akribisch jeden noch so kleinen vorhandenen Schaden festhalten. Dann kann der Vermieter dafür keine Renovierung bei Auszug verlangen. Laut BGH muss nämlich nur der ursprüngliche Zustand einer Mietsache bei der Rückübergabe wiederhergestellt werden.
Jedes Wohnungsübergabeprotokoll gehört unterschrieben. Einmal vom Vermieter, dann vom Mieter und im besten Fall noch von einem Zeugen, den sie mitbringen sollten.

Regelungen zur Kaution

Bei Einzug in eine Wohnung haben Sie eine Kaution hinterlegt. Diese möchten sie bei Ihrem Auszug sicherlich rasch zurückerhalten. Doch ganz so schnell geht es in den meisten Fällen nicht.
Grundsätzlich müssen für die Rückzahlung der Kaution 2 Tatbestände erfüllt sein:

1. Der Mietvertrag ist gekündigt und die Wohnungsübergabe ist vollständig erfolgt.
2. Der Vermieter hat keine weiteren Ansprüche an den Mieter.

Während der erste Punkt leicht zu erfüllen ist, liegen die Verzögerungen in der Rückzahlung in der Regel im zweiten Punkt begründet. Der Vermieter kann nämlich unterschiedliche Ansprüche auch noch nach dem Auszug und der Übergabe stellen:

  • Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung: In der Regel erfolgt die Nebenkostenabrechnung nur einmal im Jahr. Daher kann die endgültige Abrechnung bei einem Auszug sich verzögern. Der Vermieter darf die Kaution so lange einbehalten.
  • Stehen noch Mietschulden aus, darf der Vermieter die Kaution bis zu deren Tilgung einbehalten.
  • Steht noch eine Renovierung bei Auszug an, die laut BGH Urteilen zulässig ist, verbleibt die Kaution ebenfalls beim Vermieter
  • Der Vermieter hat das Recht auf eine „Überlegungsfrist“. Diese dient dazu, versteckte Mängel, die erst nach der Wohnungsübergabe sichtbar werden, aber eine Renovierung nach Auszug laut BGH rechtfertigen, zu finden.

Der Vermieter hat 6 Monate Zeit, um derartige Ansprüche geltend zu machen. Ansonsten verjähren diese und die Kaution muss spätestens dann zurückgezahlt werden.
Sie sind als ehemaliger Mieter davon überzeugt, dass der Vermieter keine regulären Ansprüche mehr geltend machen kann? Dann können Sie das überprüfen lassen und eine Auszahlung der Kaution beantragen.

Der BGH hat in den vergangenen Jahren sehr viele Urteile zu Streitigkeiten bei Renovierung beim Auszug gefällt.

Urteile zum Thema Renovierung bei Auszug durch den BGH
Urteil Aktenzeichen Zusammenfassung
BGH 18.3.2015 Az. VIII ZR 185/14

Quotenabgeltungsklausel

Enthält der Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel, ist diese unwirksam. Der Mieter kann bei Einzug nicht erkennen, wie hoch die finanzielle Belastung bei Auszug sein wird. Die Quotenabgeltungsklausel ist eine vertragliche Verpflichtung des Mieters, sich anteilig an zukünftig notwendigen Schönheitsreparaturen zu beteiligen, wenn bei Auszug noch keine fällig sind.

BGH 29.05.2013 Az. VIII 285/12

Kostenvoranschlag zur Berechnung der Abgeltung durch Fachfirma

Eine Abgeltungsklausel, welche die Anteile des Vermieters aufgrund eines Kostenvoranschlags einer Fachfirma beziffert, ist unwirksam. Jeder Mieter darf seine eigenen Kostenvoranschlag veranlassen und vorlegen.

BGH 14.05.2003 Az. VIII ZR 308/02

Endrenovierung

Muss der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchführen, sind diese bei Auszug zu berücksichtigen. Eine generelle Renovierungspflicht ist in diesem Fall unwirksam. Der Mieter muss aber versäumte Schönheitsreparaturen bei Auszug nachholen.
Wurde die Wohnung unrenoviert angemietet, entfällt die Renovierungspflicht bei Auszug auf jeden Fall.

Checkliste für eine entspannte Wohnungsübergabe

Wie Sie sehen, gibt es einiges zu beachten, wenn man Streit um eine Renovierung bei Auszug vermeiden will. Gut ist es, die Urteile des BGH zu kennen. Mit den richtigen Präzedenzfällen an der Hand läßt sich vieles schon im Vorfeld klären. Weitere wichtige Punkte könne sie in folgender Checkliste abhaken:

  • Die Wohnung ist zur Besichtigung komplett leer, der Auszug ist abgeschlossen.
  • Es gab einen Vorabtermin mit dem Vermieter.
  • Etwaige Schönheitsreparaturen wurden durchgeführt.
  • Bauliche Veränderungen wurden rückgebaut und entfernt.
  • Der Termin findet tagsüber statt oder es gibt eine ausreichende Beleuchtung in der Wohnung
  • Die Wohnung befindet sich in einem besenreinen Zustand: Böden sind gekehrt, Teppiche gesaugt.
  • Das Übergabeprotokoll vom Einzug liegt als Referenz bereit.
  • ie haben ein Übergabeprotokoll für die Abnahme vorbereitet.
  • Sie haben einen Fotoapparat dabei, um Schäden zu dokumentieren.
  • Nehmen Sie alle Schlüssel, die zur Wohnung gehören mit, einschließlich Briefkasten, Keller, Gartentor, Garage und auch Duplikate, die sie selbst angefertigt haben.
  • Sie haben einen Zeugen dabei.
  • Die Zählerstände sind notiert und dokumentiert.

Achtung: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bitte konsultieren Sie zu verbindlichen Aussagen einen Fachanwalt.

About Author

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

2 Kommentare

  1. Guten Tag

    Ich schilder gerade mal die aktuelle Situation, in der Hoffnung es gibt Jemand der mir einen Rat dazu gibt.

    Also ich habe meine Wohnung verlassen und aktuell noch nicht renoviert, also Wände gestrichen und Löcher an den Wänden die durch Bilder entstanden sind noch nicht zugemacht.
    In der aktuellen Situation darf ich auch nicht dahin und die Sachen erledigen.
    Am 15.04 zieht meinen Freundin in die Wohnung.
    So jetzt meine Frage. Sollte ich das irgendwie schriftlich fixieren, dass aufgrund der aktuellen Situation eine Renovierung meinerseits nicht möglich ist?

    Lieben Dank für eure Meinung

    • Hallo Gudrun

      Ich habe heute erst die Erfahrung machen müssen, trotz einer Zusage von meiner Freundin hat sie sich entschlossen die Wohnung nicht zu nehmen.
      Was ich damit sagen will. Auch bei einer Zusage der Freundin, alles schriftlich machen. Nachher bist du die Dumme.

      Ich habe mir heute geschworen die nächste Wohnung sucht sie sich selbst.

      LG

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