Renovierung bei Auszug: BGH Regelungen und Urteile

2

Wenn ein Mietverhältnis gekündigt wird, machen sich viele Gedanken über die Renovierung bei Auszug. BGH Urteile helfen hier sehr oft dabei, die Gesetzeslage eindeutig auszulegen. Was Sie genau bei einem Auszug bezüglich der Renovierung zu leisten haben und ob Sie vielleicht sogar gar nichts machen müssen, das lesen Sie in folgendem Ratgeber.

Aktuelles

2024-01-08 Es besteht nicht automatische Renovierungspflicht der Mieter

Ein Gerichtsurteil betont, dass Mieter nicht automatisch zur Renovierung verpflichtet sind. Laut Experten müssen sie nur Schäden beseitigen und die Wohnung in einem akzeptablen Zustand hinterlassen. Die Verpflichtungen hängen vom Mietvertrag ab, wobei nicht alle Klauseln rechtsgültig sind. Bunte Tapeten und intensive Wandfarben müssen entfernt werden, während normale Abnutzung akzeptiert wird. Ein- und Umbauten müssen vor dem Auszug entfernt werden, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Dokumentationen wie Übergabeprotokolle sind ratsam, um Streitigkeiten zu vermeiden.

2023-10-23 – Mieter müssen Wohnung nicht immer renovieren

Ein Gerichtsurteil betont, dass Mieter nicht automatisch zur Renovierung verpflichtet sind. Laut Experten müssen sie nur Schäden beseitigen und die Wohnung in einem akzeptablen Zustand hinterlassen. Die Verpflichtungen hängen vom Mietvertrag ab, wobei nicht alle Klauseln rechtsgültig sind. Bunte Tapeten und intensive Wandfarben müssen entfernt werden, während normale Abnutzung akzeptiert wird. Ein- und Umbauten müssen vor dem Auszug entfernt werden, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Dokumentationen wie Übergabeprotokolle sind ratsam, um Streitigkeiten zu vermeiden.

2020-05-25 – Pflicht des Vermieters zu Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Der BGH prüft in zwei Fällen die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung unrenoviert überlassen wurde und die formularmäßige Abwälzung auf den Mieter unwirksam ist. In einem Fall forderten Mieter vergeblich Tapezier- und Anstricharbeiten. Das Gericht entschied, dass die Vermieterin zur Instandhaltung verpflichtet sei, jedoch keine Renovierungsarbeiten schulde, es sei denn, die Wohnung sei „verkommen“. Im zweiten Fall verlangte ein Mieter die Beseitigung des Renovierungszustands. Das Gericht sah eine Erhaltungspflicht des Vermieters, wobei dieser sich am im Mietvertrag festgehaltenen „Renovierungsprogramm“ orientieren müsse.

Renovierung bei Auszug: BGH urteilt oft mieterfreundlich

Die Vorstellung, dass Mieter bei einem Auszug für umfangreiche Renovierungsarbeiten verantwortlich sind, ist weit verbreitet, jedoch nicht immer korrekt. Gemäß geltendem Recht obliegen Renovierungsarbeiten in erster Linie dem Vermieter. Mieter sind lediglich für kleinere Schönheitsreparaturen wie das Beseitigen von Bohrlöchern oder das Streichen der Wände in bestimmten Fällen verantwortlich. Eine strategische Herangehensweise während der Mietzeit kann dazu beitragen, zukünftigen Stress bei einem Umzug zu vermeiden. Es ist ratsam, den Mietvertrag sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls Unklarheiten bezüglich der Renovierungspflichten mit dem Vermieter zu klären. Durch offene Kommunikation und eine rechtzeitige Planung können potenzielle Konflikte vermieden und ein reibungsloser Übergang gewährleistet werden.


Zwei tolle Life Hacks mit denen Sie die Renovierung bei Auszug abwenden können

Bilder an der Wand, praktische Accessoires im Bad: Wenn Sie Ihre Wohnung hübsch gestalten wollen, dann kommen Sie oft nicht drum rum, ein paar Löcher in Wände zu bohren. Dass es aber auch anders geht, zeigen wir Ihnen in diesen beiden Life-Hacks. So bleiben Wand und Fliesen heil.

  • Badezimmerhaken ohne Bohren verankern

    Ein zusätzlicher Handtuchhaken, eine Halterung für den Fön: Vielleicht fällt Ihnen sofort ein, was Sie im Bad gerne noch aufhängen würden, wenn da nicht der Umstand wäre, dass man die Fliesen anbohren muss.

    Doch darüber müssen Sie sich keine Gedanken mehr zu machen. In diesem Video ist beschrieben, wie Sie ganz ohne Löcher und Bohren Badezimmerhaken befestigen können.

    Sie brauchen kein Werkzeug und das Ergebnis hält bombenfest.

  • Bilder ohne Löcher durch Nägel oder Schrauben aufhängen

    Ob vom letzten Urlaub, von der Familie oder von Ihrem Lieblingskünstler: Bilder sind eine wundervolle Raumdekoration.

    Dass Sie ohne große Löcher an der Wand halten, dafür sorgt die Bilderkralle. Ganz ohne Werkzeug können Sie diese in die Wand drücken. Und falls Sie gerne einmal umdekorieren oder der Auszug steht an, dann ist die Bilderkralle auch im Nu wieder entfernt.

Wann muss eine Renovierung bei Auszug laut BGH erfolgen?
Zunächst einmal können Sie sich ein wenig entspannen, denn eine komplette Renovierung bei Auszug ist laut BGH Urteilen gar nicht notwendig. Vielmehr müssen Mieter nur dort Hand anlegen, wo echte Schäden entstanden sind. Und auch nur dann, wenn dies so im Mietvertrag steht.
Wenn in Ihrem Mietvertrag also etwas von einer kompletten Renovierungspflicht inklusive Heizkörper, Fensterrahmen und Türstöcken steht, dann haben Sie Glück. Damit ist die ganze Klausel unwirksam und es ist, als würde gar nichts zur Renovierung im Vertrag stehen.
Wer seine Wohnung unrenoviert angemietet hat, der muss nicht einmal hier mehr Hand anlegen. (Foto: AdobeStock - 60538712 absolutimages) Wer seine Wohnung unrenoviert angemietet hat, der muss nicht einmal hier mehr Hand anlegen. (Foto: AdobeStock – 60538712 absolutimages)
Ist im Vertrag die Renovierung bei Auszug nicht geregelt, kommen BGH Urteile und das Gesetz zum Tragen. Demnach müssen Sie im Prinzip gar nichts renovieren. Die Wohnung wird einfach besenrein übergeben. Ausnahmen können sich hier ergeben, wenn Sie während der Mietzeit die Wandfarbe geändert haben, übermäßig viele Löcher gebohrt haben oder nachweislich Schäden verursacht haben. Zumindest der ursprüngliche Zustand muss also wiederhergestellt werden.
Wer seine Wohnung unrenoviert angemietet hat, der muss nicht einmal hier mehr Hand anlegen. Es besteht keine Pflicht zur Renovierung bei Auszug laut BGH. Dies wurde zum Beispiel in einem Urteil vom 22.08.2018 bestätigt (AZ VIII ZR 277/16). Hier hatten der Vermieter und der Mieter sogar eine Vereinbarung darüber, dass die Wohnung renoviert wird. Der BGH erklärte diese für ungültig.

Mit diesen weiteren Tipps geht der Auszug reibungslos vonstatten

Ein Umzug ist eine aufregende, aber oft stressige Zeit, die eine sorgfältige Planung erfordert. Damit die Wohnungsübergabe reibungslos verläuft, sollten einige wichtige Punkte beachtet werden:

  • Wohnungsübergabe bei ausreichend Licht: Um den Zustand der Wohnung korrekt beurteilen zu können, ist ausreichende Beleuchtung unerlässlich. Sichern Sie sich daher ab, dass bei der Übergabe genug Licht vorhanden ist, indem Sie beispielsweise einen Termin tagsüber vereinbaren oder temporäre Lichtquellen installieren.
  • Klärung baulicher Veränderungen: Haben Sie während Ihrer Mietzeit bauliche Veränderungen vorgenommen, wie den Einbau eines Einbauschrankes oder einer neuen Küche? Besprechen Sie im Vorfeld mit dem Vermieter, welche Veränderungen entfernt werden müssen und welche bleiben dürfen.
  • Vollständige Schlüsselübergabe: Vergewissern Sie sich, dass Sie alle Schlüssel zurückgeben, einschließlich der für den Briefkasten, Keller, Garage oder Gartentor. Zusätzlich müssen alle während der Mietzeit angefertigten zusätzlichen Schlüssel abgegeben werden.
  • Saubere Übergabe: Die Wohnung sollte besenrein übergeben werden, was bedeutet, dass grobe Verschmutzungen entfernt werden müssen. Fensterputzen und Bodenwienern sind nicht notwendig, jedoch sollten Teppiche gesaugt und in der Küche keine Speisereste hinterlassen werden.
  • Dokumentation der Zählerstände: Notieren Sie die Zählerstände von Strom und Wasser und machen Sie davon Fotos. Diese Informationen sollten auch im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden.
  • Ein Vorabtermin mit dem Vermieter kann helfen, Unklarheiten zu beseitigen und offene Fragen zu klären. Wichtig ist, alle Absprachen schriftlich festzuhalten und vom Vermieter unterschreiben zu lassen.

Halten Sie Schäden schriftlich fest
Halten Sie Schäden schriftlich fest
Das Wohnungsübergabeprotokoll ist ein wichtiges Instrument, um Ihre Rechte als Mieter zu schützen. Es dient als Beweismittel im Falle von Unstimmigkeiten mit dem Vermieter nach der Übergabe der Wohnung. Es ist unerlässlich, den Zustand der Wohnung vor der Rückgabe detailliert festzuhalten, insbesondere etwaige Schäden sollten genau dokumentiert werden, am besten durch Fotos, die dem Protokoll beigefügt werden.
Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich, bereits beim Einzug ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen und darin sämtliche vorhandenen Schäden genau zu vermerken. Auf diese Weise kann der Vermieter bei Auszug keine zusätzlichen Renovierungsarbeiten verlangen, da gemäß der Rechtsprechung des BGH lediglich der ursprüngliche Zustand der Mietsache wiederhergestellt werden muss.
Das Wohnungsübergabeprotokoll ist ein wichtiges Instrument, um Ihre Rechte als Mieter zu schützen. (Foto: AdobeStock - 730477151  JackF) Das Wohnungsübergabeprotokoll ist ein wichtiges Instrument, um Ihre Rechte als Mieter zu schützen. (Foto: AdobeStock – 730477151 JackF)
Ein vollständiges Wohnungsübergabeprotokoll sollte von beiden Parteien unterzeichnet werden, sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter. Es ist ratsam, einen Zeugen zur Wohnungsübergabe hinzuzuziehen und dessen Unterschrift auf dem Protokoll zu erhalten.

Regelungen zur Kaution

Die Rückzahlung der Kaution bei Auszug aus einer Wohnung ist oft ein langwieriger Prozess, der einige Geduld erfordert. Zwei wesentliche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit die Kaution zurückgezahlt werden kann: Erstens muss der Mietvertrag gekündigt sein und die Wohnungsübergabe vollständig erfolgt sein. Zweitens darf der Vermieter keine weiteren Ansprüche an den Mieter haben.

Die Verzögerungen bei der Kautionserstattung resultieren in der Regel aus möglichen Ansprüchen des Vermieters nach dem Auszug und der Übergabe der Wohnung.

Dazu gehören Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung, offene Mietschulden, anstehende Renovierungsarbeiten laut BGH-Urteilen und das Recht des Vermieters auf eine Überlegungsfrist zur Identifizierung versteckter Mängel.

Der Vermieter hat bis zu 6 Monate Zeit, um solche Ansprüche geltend zu machen, danach verjähren sie. Wenn Sie als ehemaliger Mieter überzeugt sind, dass der Vermieter keine gültigen Ansprüche mehr hat, können Sie eine Überprüfung beantragen und die Rückzahlung der Kaution fordern.

Die Rechtsprechung des BGH zu Streitigkeiten bei Renovierungen beim Auszug hat in den letzten Jahren zahlreiche Urteile hervorgebracht, die die Rechte von Mietern und Vermietern in solchen Situationen klären.

Die Rückzahlung der Kaution bei Auszug aus einer Wohnung ist oft ein langwieriger Prozess, der einige Geduld erfordert. (Foto: AdobeStock - 40883774 akf)

Die Rückzahlung der Kaution bei Auszug aus einer Wohnung ist oft ein langwieriger Prozess, der einige Geduld erfordert. (Foto: AdobeStock – 40883774 akf)

Urteile zum Thema Renovierung bei Auszug durch den BGH
Urteil Aktenzeichen Zusammenfassung
BGH 18.3.2015 Az. VIII ZR 185/14

Quotenabgeltungsklausel

Enthält der Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel, ist diese unwirksam. Der Mieter kann bei Einzug nicht erkennen, wie hoch die finanzielle Belastung bei Auszug sein wird. Die Quotenabgeltungsklausel ist eine vertragliche Verpflichtung des Mieters, sich anteilig an zukünftig notwendigen Schönheitsreparaturen zu beteiligen, wenn bei Auszug noch keine fällig sind.

BGH 29.05.2013 Az. VIII 285/12

Kostenvoranschlag zur Berechnung der Abgeltung durch Fachfirma

Eine Abgeltungsklausel, welche die Anteile des Vermieters aufgrund eines Kostenvoranschlags einer Fachfirma beziffert, ist unwirksam. Jeder Mieter darf seine eigenen Kostenvoranschlag veranlassen und vorlegen.

BGH 14.05.2003 Az. VIII ZR 308/02

Endrenovierung

Muss der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchführen, sind diese bei Auszug zu berücksichtigen. Eine generelle Renovierungspflicht ist in diesem Fall unwirksam. Der Mieter muss aber versäumte Schönheitsreparaturen bei Auszug nachholen.

Wurde die Wohnung unrenoviert angemietet, entfällt die Renovierungspflicht bei Auszug auf jeden Fall.

Checkliste für eine entspannte Wohnungsübergabe

Um Streitigkeiten über Renovierungsfragen beim Auszug zu vermeiden, ist es ratsam, sich im Vorfeld mit den relevanten Urteilen des BGH vertraut zu machen.

Einige wichtige Punkte können bereits im Voraus geklärt werden, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten.

Eine Checkliste kann dabei helfen, sicherzustellen, dass alle erforderlichen Schritte ordnungsgemäß durchgeführt werden:

  • Stellen Sie sicher, dass die Wohnung zur Besichtigung vollständig leer ist und der Auszug abgeschlossen ist.
  • Vereinbaren Sie einen Vorabtermin mit dem Vermieter, um eventuelle Unklarheiten zu besprechen.
  • Führen Sie erforderliche Schönheitsreparaturen durch, um die Wohnung in einem guten Zustand zu übergeben.
  • Rückbauten oder Entfernungen baulicher Veränderungen sollten vor der Übergabe abgeschlossen sein.
  • Sorgen Sie für ausreichende Beleuchtung während des Übergabetermins oder halten Sie den Termin tagsüber ab.
  • Stellen Sie sicher, dass die Wohnung besenrein ist, indem Sie die Böden kehren und Teppiche saugen.
  • Halten Sie das Übergabeprotokoll vom Einzug als Referenz bereit und bereiten Sie ein neues Übergabeprotokoll für die Abnahme vor.
  • Bringen Sie einen Fotoapparat mit, um eventuelle Schäden zu dokumentieren.
  • Nehmen Sie alle Schlüssel, einschließlich derjenigen für den Briefkasten, den Keller, das Gartentor, die Garage und Duplikate, mit.
  • Haben Sie einen Zeugen dabei, der die Übergabe bezeugen kann.
  • Notieren und dokumentieren Sie die Zählerstände.

Durch die konsequente Durchführung dieser Checkliste gewährleisten Sie einen reibungslosen Übergang und minimieren das Risiko für mögliche Auseinandersetzungen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dieser Artikel keine rechtliche Beratung ersetzt.

Bei rechtlich verbindlichen Fragen empfehlen wir dringend, einen Fachanwalt zu konsultieren, um klare Auskünfte zu erhalten.

2 Kommentare

  1. Guten Tag

    Ich schilder gerade mal die aktuelle Situation, in der Hoffnung es gibt Jemand der mir einen Rat dazu gibt.

    Also ich habe meine Wohnung verlassen und aktuell noch nicht renoviert, also Wände gestrichen und Löcher an den Wänden die durch Bilder entstanden sind noch nicht zugemacht.
    In der aktuellen Situation darf ich auch nicht dahin und die Sachen erledigen.
    Am 15.04 zieht meinen Freundin in die Wohnung.
    So jetzt meine Frage. Sollte ich das irgendwie schriftlich fixieren, dass aufgrund der aktuellen Situation eine Renovierung meinerseits nicht möglich ist?

    Lieben Dank für eure Meinung

    • Hallo Gudrun

      Ich habe heute erst die Erfahrung machen müssen, trotz einer Zusage von meiner Freundin hat sie sich entschlossen die Wohnung nicht zu nehmen.
      Was ich damit sagen will. Auch bei einer Zusage der Freundin, alles schriftlich machen. Nachher bist du die Dumme.

      Ich habe mir heute geschworen die nächste Wohnung sucht sie sich selbst.

      LG

Lassen Sie eine Antwort hier