Steigende Vertragsabschlüsse kennzeichneten 2025 den Markt für Münchner Bestandswohnungen spürbar. Energetische Anforderungen verdienen bei jedem Erwerb eine eigenständige Prüfung frühzeitig. Das GModG ersetzt seit Juli 2026 frühere gesetzliche Bezeichnungen bundesweit. Dadurch entfällt der automatische Austausch alter Konstanttemperaturkessel weitgehend vollständig nun. Unverändert bestehen Anforderungen an Dämmung oberster Decken und Leitungen weiter. Beim ersten Eigentumsübergang können gesetzliche Fristen besondere Bedeutung erhalten dabei. Eine sorgfältige Prüfung verbessert Kostenkontrolle, Terminplanung und Investitionsentscheidungen nachhaltig spürbar.
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Alte Konstanttemperaturkessel dürfen unabhängig von ihrem Alter weiterlaufen
Das GModG hat die Regelungen der ehemaligen §§ 71 bis 73 vollständig gestrichen. Eigentümer müssen eine neue Heizanlage somit nicht generell mit einem Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energie oder unvermeidbarer Abwärme betreiben. Entfallen sind ebenfalls die starre Dreißigjahresgrenze für Konstanttemperaturkessel und das fossile Heizungsverbot für 2045. Ein alter Gaskessel bleibt altersbedingt zulässig, sofern sämtliche weiterhin maßgeblichen technischen, sicherheitsrechtlichen und immissionsschutzrechtlichen Pflichten erfüllt werden. Die 1. BImSchV gilt unverändert fort.
Oberste Geschossdecken benötigen ausreichenden Wärmeschutz oder eine gedämmte Dachfläche
Die fortgeltenden Nachrüstpflichten des GModG betreffen weiterhin energetisch unzureichende Bauteile und technische Leitungen. Eine oberste Geschossdecke muss nachgerüstet werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz aufweist und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Wärmeverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Wohngebäudes spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Grundbucheintragung bestimmt allein Beginn der Nachrüstfrist beim ersten Eigentumsübergang
Die zweijährige Erfüllungsfrist betrifft nur kleine Wohngebäude mit höchstens zwei Einheiten und einer speziellen Eigentümerhistorie. Voraussetzung ist, dass am Stichtag 1. Februar 2002 ein Eigentümer eine Wohnung selbst nutzte. Nach dem ersten späteren Rechtsübergang muss der neue Eigentümer vorhandene Dämm- oder Leitungsmaßnahmen fristgerecht umsetzen. Der Lauf beginnt erst mit der Eintragung im Grundbuch. Vertragsschluss, Kaufpreiszahlung, Übergabe von Besitz oder Aushändigung der Schlüssel bleiben wirkungslos. Jeder weitere Verkauf lässt die Frist unberührt.
Unwirtschaftliche Dämmung kann Eigentümer von Nachrüstpflichten gesetzlich befreien
Die Dämmvorgabe des § 35 Absatz 4 GModG gilt nicht uneingeschränkt für Eigentümer, die ein Gebäude mit maximal zwei Wohnungen selbst nutzen. Ist eine Maßnahme wirtschaftlich nicht tragfähig, entfällt die Verpflichtung unmittelbar aufgrund des Gesetzes. Maßstab ist, ob die Aufwendungen innerhalb einer angemessenen Frist durch eingesparte Energiekosten zurückfließen. Bestreitet eine Behörde oder ein Vertragspartner die Ausnahme, muss der Eigentümer die fehlende Wirtschaftlichkeit mit belastbaren Berechnungen belegen und Unterlagen vollständig dokumentieren.
Ungedämmte Geschossdecken können hohe Bußgelder nach dem GModG auslösen
Ordnungswidrigkeiten nach dem GModG können kostspielige Folgen für Erwerber verursachen. Das mögliche Bußgeld erreicht in schweren Fällen 50.000 Euro gesetzlich. Relevant sind unterlassene Dämmungen sowie fehlerhafte Ausführungen bei Modernisierungen gleichermaßen. Nicht eingehaltene Förderauflagen können zusätzlich finanzielle Rückforderungen durch Förderstellen bewirken. Vor Erwerb klärt eine Bestandsanalyse sämtliche technischen Verpflichtungen nachvollziehbar auf. Sie beziffert erforderliche Investitionen und berücksichtigt erreichbare Förderprogramme frühzeitig dabei. Käufer erhalten dadurch eine fundierte Grundlage für Preisverhandlungen und Planung.
§ 42 GModG eröffnet Wahlmöglichkeiten für neue Heizsysteme
§ 42 GModG verpflichtet den Eigentümer bei einem freiwilligen Heizungstausch nicht auf eine einzelne Anlagentechnik. Er darf eine Wärmepumpe, eine Biomasseanlage oder einen Wärmenetzanschluss wählen. Auch die Verbindung mehrerer Systeme, etwa Wärmepumpe und Spitzenlastkessel, ist möglich. Die Auswahl sollte anhand des tatsächlichen Wärmebedarfs, der Gebäudeeigenschaften und der örtlich verfügbaren Infrastruktur erfolgen. Vor der Entscheidung sind Investitionskosten, laufende Kosten, Flächenbedarf, Genehmigungen, Netzverfügbarkeit und die langfristige Versorgungssicherheit zu prüfen, eingehend und nachvollziehbar.
Klimaneutrale Wärmeanteile steigen bei neuen Fossilheizungen schrittweise bis 2040
Neu eingebaute fossile Heizungen in Bestandsgebäuden unterliegen seit dem 29. Juli 2026 einer gestaffelten Verpflichtung zur Nutzung klimaneutraler Wärmeanteile. Für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasanlagen beginnt die Quote 2029 mit zehn Prozent. Sie erhöht sich 2030 auf fünfzehn Prozent, 2035 auf dreißig Prozent und 2040 auf sechzig Prozent. Bestandsanlagen sind selbst nach einem Eigentümerwechsel nicht erfasst. § 42a GModG verlangt zudem ab 2045 ausschließlich klimaneutrale, in Verkehr gebrachte Brennstoffe für Heizungen.
Anforderungen der Anlage 7 gelten bei betroffenen Bauteilflächen ausschließlich
Eine umfassende Sanierungspflicht für alle Wohngebäude folgt aus dem GModG nicht. Energetische Anforderungen knüpfen vielmehr an konkrete bauliche Maßnahmen an. Werden Fenster ersetzt, Außenwände gedämmt oder Dachflächen erneuert, sind für die betroffenen Bauteilflächen die Grenzwerte der Anlage 7 einzuhalten. Für eine Außenwand gilt regelmäßig ein maximaler U Wert von 0,24 W/(m²K). Erfolgt die Bearbeitung auf höchstens zehn Prozent der gesamten jeweiligen Bauteilfläche, entsteht keine Pflicht zur Einhaltung dieser anlassbezogenen energetischen Vorgaben.
Gesetzesumstrukturierung erfordert Prüfung veralteter Verweise in Kaufunterlagen und Gutachten
Durch die Neuordnung des Regelwerks ändern sich nicht zwingend sämtliche materiellen Anforderungen, wohl aber deren gesetzliche Fundstellen. Die ehemaligen GEG-Vorschriften § 47, § 48 und § 51 sind jetzt den §§ 35, 36 und 39 des GModG zugeordnet. Wer ältere Vertragsunterlagen oder Energieberichte verwendet, muss Verweise sorgfältig abgleichen. Andernfalls können Prüfungen, Förderanträge und vertragliche Bewertungen auf aufgehobenen Nummerierungen beruhen. Eine rechtliche und technische Aktualisierung verhindert Missverständnisse, Verzögerungen, falsche Annahmen sowie Risiken.
Die neue Rechtslage erleichtert den Erwerb älterer Wohngebäude in München, weil ein Heizkessel nicht mehr allein wegen seines Baujahrs ersetzt werden muss. Dennoch erfordert jeder Kauf eine genaue Prüfung der Gebäudehülle und der vorhandenen Leitungen. Relevant sind insbesondere Nachrüstpflichten, der mögliche Beginn einer zweijährigen Frist nach Grundbucheintragung und Brennstoffquoten für neu installierte Gas- oder Ölheizungen. Heid Energieberatung München bewertet den Sanierungsbedarf, dokumentiert Risiken, erläutert wirtschaftliche, förderfähige sowie technisch passende Lösungen.
