Freiburg im Breisgau gehört zu den teuersten Immobilienmärkten in Deutschland. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei rund 5.400 Euro pro Quadratmeter, in Top-Lagen wie Herdern oder der Altstadt erreichen Immobilien über 6.000 Euro pro Quadratmeter. Eigentümer können durch eine Ehegattenschaukel steuerliche Vorteile erzielen: Sie übertragen die Immobilie zum aktuellen Marktwert an den Ehepartner, schaffen so eine neue AfA-Basis, wodurch sich die Steuerlast reduzieren lässt. Zudem bieten Ausnahmen im Grunderwerbsteuergesetz ergänzende Gestaltungsspielräume.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Immobilienpreise in Freiburg steigen auf 5.400 Euro pro Quadratmeter
Aktuelle Marktdaten weisen darauf hin, dass Hauskäufe in Freiburg im Breisgau durchschnittlich 5.400 Euro pro Quadratmeter kosten. In besonders gefragten Stadtteilen wie Herdern und Altstadt steigen die Preise regional sogar auf über 6.000 Euro. Immobilienbesitzer mit einem mehr als zehn Jahre zurückliegenden Erwerb profitieren von erheblichen Wertsteigerungen und damit verbundenen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Diese potenziellen Steuervorteile lassen sich gezielt nutzen, um Belastungen zu optimieren und Renditen langfristig zu erhöhen.
Ehegattenschaukel ermöglicht neue AfA-Basis durch marktwertgerechte Immobilienübertragung unter Ehepartnern
Die Ehegattenschaukel bezeichnet eine Vereinbarung, bei der eine vermietete Immobilie zwischen Ehepartnern zum aktuellen Verkehrswert übertragen wird. Durch den formellen Verkauf erwirbt der empfangende Partner eine neue Anschaffungsgrundlage, welche als Basis für die lineare Abschreibung (AfA) dient. Anschließend lassen sich höhere Werbungskosten gegenüber den Mieteinnahmen geltend machen. Die Nachberechnung der AfA führt zu einer Verringerung der steuerpflichtigen Einkünfte und damit zu einer nachhaltigen Reduzierung der Steuerlast dauerhaft innerhalb kurzer Frist.
Ehegattenschaukel: Vermietete Immobilie nach zehn Jahren zum Marktwert übertragen
Ein Ehepartner überträgt die länger als zehn Jahre vermietete Immobilie zum aktuellen Verkehrswert auf den anderen Partner. Dabei erfolgt eine eigenständige Darlehensaufnahme, da eine unentgeltliche Zuwendung ausgeschlossen ist. Der Verkauf wird notariell beurkundet, um die Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit der Transaktion zu sichern. Nach dem Eigentümerwechsel verbleibt das Objekt in Vermietung, während die Abschreibung neu anhand des Kaufpreises berechnet und als Grundlage für die AfA genutzt wird und steuerlich optimiert geplant.
Ehegattenschaukel erhöht jährliche Abschreibung um 3.000 Euro effektiv netto
Ein Ehepaar hat vor zwölf Jahren in Freiburg-Zähringen eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 280.000 Euro erworben. Heute wird der Marktwert auf 480.000 Euro geschätzt, wobei der Gebäudeanteil pauschal mit 75 Prozent angesetzt wird. Bislang erlaubte die Abschreibung (AfA) eine jährliche Absetzung von 4.200 Euro. Nach Durchführung der Ehegattenschaukel erhöht sich die AfA auf 7.200 Euro, bei einem Steuersatz von 35 Prozent ergibt sich daraus eine jährliche Steuerersparnis von 1.050 Euro.
Vier Kriterien für Finanzamt-Anerkennung der Ehegattenschaukel unbedingt dringend beachten
Zur Anerkennung der Ehegattenschaukel durch das Finanzamt müssen vier wesentliche Voraussetzungen erfüllt werden: eine tatsächliche Vermietung der Immobilie, ein plausibler und nachvollziehbarer Marktwert, eine eigenständige und nachvollziehbare Finanzierung des Kaufpreises sowie eine klare und rechtlich saubere vertragliche Gestaltung. Zusätzlich sollte ein Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen eingeholt werden. Dies erhöht die Nachweissicherheit und reduziert das Risiko einer Nichtanerkennung durch das Finanzamt. Die Dokumentation muss sorgfältig erfolgen, um Beanstandungen zu vermeiden.
Ehegattenschaukel-Strategie für Betzenhausen Stühlinger Vauban und diverse Freiburger Objekte
Die beschriebene Vorgehensweise lässt sich problemlos auf mehrere Immobilien anwenden, beispielsweise in den Freiburger Stadtteilen Betzenhausen, Stühlinger oder Vauban. Dabei ist es essenziell, dass beide Ehepartner anteilig am gesamten Immobilienvermögen beteiligt sind, um steuerliche und wirtschaftliche Vorteile langfristig sicherzustellen. Diese Regelung beeinflusst maßgeblich die künftige Vermögensstruktur und berücksichtigt mögliche familiäre Veränderungen. Eine maßgeschneiderte steuerliche Beratung durch einen Fachmann stellt sicher, dass das Vorgehen optimal auf individuelle Bedürfnisse abgestimmt ist. Dauerhaft.
Die Ehegattenschaukel ermöglicht Eigentümern in aufstrebenden Immobilienregionen wie Freiburg im Breisgau eine gezielte Senkung der laufenden Steuerbelastung durch eine Neuberechnung der linearen Abschreibung auf Basis des aktuellen Marktwerts. Gleichzeitig lassen sich bei der Übertragung innerhalb von Ehegatten grunderwerbsteuerliche Ausnahmen nutzen. Damit die Finanzbehörden die Neuberechnung der AfA anerkennen, sind eine lückenlose Wertermittlung, eine eigenständige Finanzierung sowie eine präzise notarielle Kaufvertragsgestaltung erforderlich. Eine sorgfältig geführte Dokumentation erleichtert die spätere Finanzamtsprüfung.
